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业主系列之一:电梯维保费之纠纷

发布时间:2015-11-16 9:28:09  新闻类别:律师随笔 点击次数:697

刘景来

收取了物业服务费用后,物业公司还能再收小区电梯日常维保与每年的检测费吗?

最近,一位江苏宿迁的业主项羽网友在群里问到:物业公司在收取了他们的物业管理费的同时,还要另行收取小区电梯日常维保与每年的检测费,物业公司的这一收费合理吗?

这一问题的提出,竟引起了两派的争论。

持否定观点的一派说,根据江苏省物业服务收费办法的规定,物业管理费有以下几项构成:

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3、物业管理区域清洁卫生费用;

4、物业管理区域绿化养护费用

5、物业管理区域秩序维护费用;

  6、办公费用;

7、物业管理企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、法定税费;

10、经业主同意的其它费用。

江苏省物业条例九十二条有规定,小区公共设施包含电梯,加压水泵等。所以,电梯的日常维保检测费用理应含在管理费中。

持肯定观点的一派说,物业公司可以另行收费。收费的依据是,根据《宿迁市市区物业服务收费实施细则》第三十八条规定,电梯维保与检测费,由业主另行分摊。

持否定观点的接着说,该《细则》三十九条同时规定,根据合法决定与约定,已将电梯维保、检测费包括在物业管理费中的,不得另行收取。

持肯定观点的回应到,现有情况中并无该小区存在有关收取电梯维保费的相关决定,物业公司与业主签定的服务合同中也没有电梯维保费包含在物业服务费中的约定。

持否定观点则反唇相讥,称服务合同也没有明确约定电梯维保费用可以另外收取。

呵呵,通过我把两派观点的梳理、对比,我是已经得出一个明确结论了,不知道大家明白可没有。

那就是:电梯运行维护费用是电梯维保公司收取的,并没有计入物业公司收取的物业服务费中。物业公司属于代收,业主对该费用进行公摊。所以,如果该地区的物业服务收费管理的规定中,或者是该小区的服务公约或服务合同约定中,物业服务费中包含这笔费用,则物业公司不能重复收取该笔费用,否则,应该收取。

但是,从宿迁市区的收费办法中可以看出,该笔费用并没有包含在物业公司的公共服务收费之中,所以,物业公司是可以单独收取的。除非像徐州市区的物业服务收费实施细则规定的那样,电梯维保费就包含在物业公共服务服务费之中,如此,就不能重复收取了。

至于有些网友提出的实施细则不能对抗上位法的观点,并不能成立。理由是《江苏省物业服务收费管理办法》第三十三条规定,“各地应依据本办法结合当地实际制定具体实施办法,并报上一级价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。”

 
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