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此房应属谁

发布时间:2010-10-8  新闻类别:报刊文摘 点击次数:974

 

                              此房应属谁?

【案情】

    孙某与其妻李某于2000年结婚,2003年孙某的父亲去世,留有遗产23000元。孙某以自己名义存入银行。2005年,夫妇俩想开饭馆,孙某主张租房,而李某则想买房,最后两人决定委托刘某先租3间房。刘某得知一家饭馆正好要出卖,价钱也仅有同地段商品房的2/3,于是刘某没有通知王某夫妇就自己垫付20000元钱以孙某的名义先买了下来。知道此事后李某坚决反对,认为刘某的行为没有他们授权,应由他自己承担后果;但是孙某却同意,并在自己的存款中取出钱汇给刘某,并委托刘某以孙某的名义办理了产权过户手续。夫妇俩回家经营饭馆1年后,孙某提出离婚,李某同意离婚,但主张房屋应有其一半产权。

【分歧】

    本案在审理过程中,存在两种意见,第一种意见认为,刘某的行为属于无权代理,房屋买卖合同归于无效,孙某与李某均不能获得房屋所有权,则李某在离婚时要求分割房屋就更无法律依据;第二种意见认为刘某的代理行为属于狭义无权代理,后经孙某的追认,代理行为生效;虽然李某并未同意,但孙某的追认行为相对于李某是一种表见代理,孙某夫妇取得房屋所有权,在离婚是李某有权要求分割共同财产。

【评析】

    笔者同意第二种观点,具体分析如下:

    本案例涉及三层法律问题,只有一一分析透彻,才能得出的正确的结论。

    首先,刘某的代理行为属于狭义的无权代理行为。所谓狭义无权代理,是指行为人不仅没有代理权,也没有使第三人信其有代理权的表征,而以本人的名义所为之代理;狭义无权代理的法律后果是1、本人有追认权和拒绝权;2、相对人催告权和撤销权。当然在本案例中仅涉及本人的追认权,本案例中,孙某夫妇委托刘某租房,而刘某超越了代理权限为其购买了房屋,属于狭义上的无权代理,但此代理行为并不必然无效,狭义无权代理赋予本人追任权,追认是本人接受无权代理之行为效果的意思表示,显然孙某事后在自己的存款中取出钱汇给刘某,并委托刘某以孙某的名义办理了产权过户手续为追认的意思表示行为。刘某的代理行为经过孙某的事后追认转化为有效代理。此为第一层法律关系。

    其次,第二层法律关系是孙某代理李某做出的行为的性质以及有效与否。我认为孙某的行为构成了表见代理,其行为相对于善意第三人来讲应该是有效的。表见代理是指虽无代理权但表面上有足以使人信为有代理权而须由本人负授权之责的代理。表见代理的代理权有欠缺,本属于无权代理,因本人行为造成表面上使他人相信有代理权存在,在善意相对人的信赖利益和本人利益之间,信赖利益涉及交易安全,较本人利益更应保护。所以,表见代理发生有权代理之效果,即由本人而非行为人负代理行为的效果。在本案例中,因为孙某与李某是夫妇,刘某有理由相信其妻同意买房,而且,李某在事后并没有表示反对,而是与孙某一同回家以此房经营饭馆,其行为已经是对孙某表见代理的默认。因此孙某的代理是表见代理,代理行为有效。

    最后,李某对该房屋享有所有权。此房是孙某与李某夫妻关系存续期间所购买的,应属于夫妻共同财产;虽然孙某购房款是其父的遗产,但是根据我国《婚姻法》,在夫妻关系存续期间,除遗赠或赠与合同中明确归夫或妻一方的财产继承或赠与所得的财产属于夫妻共同财产,因此本案中,该房屋应属于夫妻共同财产,李某有权分得房屋的一半产权。

                          李亚飞摘自《中国法院网》http://www.jinglai.com.cn
 
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